О состоянии рынка недвижимости поговорили на круглом столе «Рязанских новостей»: как это было

11 апреля в Рязани за круглым столом, организованном СИ «Рязанские новости» при поддержке «Бизнес Журнала», встретились пятнадцать человек. Среди них были представители агентств недвижимости, мэрии, ОСФР, отделений партий, застройщики, а также Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Рязанской области Михаил Пронин.

Гости встречи обсудили ряд ключевых вопросов, среди которых:

• текущее состояние рынка недвижимости в Рязанской области;
• продажи квартир в условиях высокой ключевой ставки;
• какое жилье выгоднее строить;
• как использовать материнский капитал при покупке недвижимости в Рязани;
• льготные программы в сфере недвижимости в регионе;
• может ли бизнес помочь городу в восстановлении памятников культуры;
• прогнозы, перспективы и др.

Как идут продажи жилья 

По данным исследования «Дом.РФ», Рязанская область вошла в тройку лидеров рейтинга регионов с самым большим объёмом непроданного жилья. В регионе из 1,26 млн квадратных метров на проданное жилье приходится 32 процента - 404 тысяч квадратных метров. А объем непроданной площади составляет 520 тысяч квадратных метров.

О текущей ситуации на рынке в ходе мероприятия нам рассказали представители агентств «Дело Недвижимость» Ольга Котова, «Центральное агентство недвижимости» Александр Горюнов и заместитель директора по связям с общественностью и СМИ ГК «Зеленный сад» Павел Аверин.

Гости заверили, что у застройщиков нет особых проблем с продажами. И, несмотря на высокую процентную ставку, рязанцы активно покупают недвижимость.

Предпочтения отдают новостройкам, но и вторичное жилье имеет своего покупателя.

«Если говорить о рынке новостроек, продажи всё равно идут. В основном за счёт программ государственной поддержки. Без семейной ипотеки продавать новостройки невозможно», - заметила специалист по вопросам недвижимости Ольга Котова.

В настоящее время семейная ипотека стала распространяться и на вторичное жильё. Этот инструмент вводят для поддержки малых городов. Сейчас туда включено Рыбное. 

Семейная ипотека в регионе сохраняется на уровне под шесть процентов. Воспользоваться ей могут семьи, в которых есть один ребёнок, не достигший семи лет, двое или более несовершеннолетних или ребёнок-инвалид.

«А что касается рынка жилья по ставке, которую сейчас предлагают банки, это от 26 процентов и выше продажи по ипотеке крайне малы. С нынешними ставками цены на вторичное жилье не уменьшились. Покупатели торгуются, но торг не всегда уместен», - добавила Котова.

Павел Аверин поделился, что у застройщиков нет никаких проблем с продажами.

Он объяснил, что сейчас наблюдается очень сильное расслоение общества и есть люди, которые вкладывают деньги в недвижимость.

При этом существует проблема с дебиторской задолженностью, люди покупают по три или четыре квартиры, чтобы потом продать и не платят за ЖКУ. Это связано с тем, что они просто забывают про какую-то из недвижимостей, для них это могут быть копейки.

«Есть такое понятие, как «флиппинг», для Рязани это не характерно, скорее для Москвы и Санкт-Петербурга. Это когда люди покупают б/у квартиру, делают в ней ремонт и сдают посуточно или как-то ещё», - дополнил Аверин.

Также он добавил, что в регионе квартиры в новостройках активно скупают москвичи. Да и рязанцы не отстают. Очень быстро скупаются однокомнатные квартиры.

По его словам, жилье сейчас часто становится бизнесом или вложением денег, не все покупают квартиры, чтобы в них жить.

Использование материнского капитала при покупке недвижимости

На этот вопрос ответила Дарья Жукова, заместитель начальника отдела установления материнского капитала ОСФР по Рязанской области.

Эксперт рассказала, что программа материнского капитала действует с 2007 года и за это время его получили более 82 тысяч рязанских семей. Изначально мера поддержки была направлена на семьи, где есть двое и более детей, но с 2020 года она распространяется и на рождение первенцев.

«Каждая семья может сама решать, как воспользоваться материнским капиталом: можно улучшить жилищные условия купив или построив жилье, можно поделить средства и воспользоваться ими для приобретения или строительства разных квартир», - заметила эксперт.

В 2025 году материнский капитал увеличился на 9,5 процентов. Для семей в которых родился первый ребёнок, его размер составляет 690 тысяч рублей, если рождается второй ребёнок, материнский капитал увеличивается почти на 220 тысяч рублей и составляет 912 тысяч рублей.

По словам спикера, этими денежными средствами можно погасить кредит или воспользоваться в качестве первоначального взноса при покупке жилья

Она отметила, что сейчас семьи все чаще распоряжаются материнским капиталом для строительства жилья, а не для приобретения.

Жукова напомнила, что программа маткапитала действует до 31 декабря 2030 года, это значит, что он выдаётся детям, которые родились до этой даты. Но воспользоваться средствами семья может в любое время без ограничений.

После выступления специалиста участников заинтересовал вопрос, как поступать новое жилье семьям с детьми.

«Материнский капитал и правда сейчас активно используют, вкладывают в недвижимость. Но вот с чем мы столкнулись: люди вложили материнский капитал в погашение ипотеки или в покупку вторичной недвижимости. У них рождается второй ребенок и они хотят улучшить условия, купить квартиру побольше. Абсолютно адекватное желание. При этом процентная ставка на вторичном рынке на ипотеку достигла 26 процентов и взять ее люди не могут себе позволить. И оптимальный вариант тогда покупка квартиры в новостройке, там по семейной ипотеке шесть процентов ставка.

Они согласны продать жилье и пожить, где-то ещё в ожидании строительства нового жилья. Но органы опеки не разрешают этого сделать. Потому что необходима определённая стадия строительства дома, где можно прописать детей. Причём не берётся в расчёт, что в сейчас строительство для дольщиков безопасно.И не понятно, что делать в этой ситуации. Как поступать людям, которые хотят улучшить свои жилищные условия? По факту материнский капитал разрешили использовать на покупку жилья и у ребёнка появляется своя доля в недвижимости. Но продать эту квартиру для покупки другого жилья просто невозможно. Потому что разрешения не дают. Хотелось бы, чтобы к данной ситуации менее формально относились», - поделилась риелтор Ольга Котова.

Данный вопрос оказался не в компетенции наших гостей. «РН» изучат его подробнее и направят запрос в Управление социальной защиты населения.

Программы поддержки

Представитель агентства недвижимости Александр Горюнов рассказал, что регионе сейчас действует федеральная программа поддержки: покупка жилья для детей сирот. Однако найти в городе жилье, подходящее под параметры весьма проблематично.

Потому что квартира должна быть площадью не менее 33 квадратных метров, иметь полный ремонт и находится в доме, введённом в эксплуатацию не раньше 1965-1968 года. Кроме того, цена жилья должна быть не больше трёх миллионов рублей.

При этом в настоящее время в областном центре просто невозможно найти квартиру с такими параметрами. В ходе диалога выяснилось, что большинство однокомнатных квартир в новостройках, имеют площадь менее 30 квадратных метров или наоборот больше 35 квадратных метров.

Какое жилье выгоднее строить в регионе

В ходе обсуждения сложностей, возникающих при покупке жилья детям-сиротам, руководитель рязанского отделения «Деловая Россия» Владимир Моторжин решил узнать у представителей риелторов и застройщиков, неужели сейчас выгоднее строить элитные дома, а не компактные и дешевые квартиры. 

«В Рязани только один элитный ЖК. Остальные - обычные. У застройщиков есть четкая градация требований, которым должно отвечать жилье разных классов. Элитное жилье также делится на три подгруппы: эконом, комфорт и бизнес. «Бизнес» в Рязани не строится. Для примера, на международной выставке выступал дизайнер из Калининграда и рассказал, что у них тренд на использование натуральных компонентов: дерева, цемента и так далее. Там есть дом комфорт-класса, где плитка в холле с вкраплениями янтаря, а на каждом этаже - с мореным дубом. В Рязани есть дом, где на полу лежит плитка из Турции, которой нет больше нигде в Рязани - это не элитно, сейчас просто тренды такие!», - ответил Павел Аверин. 

Он также заверил, что будет заблуждением думать, будто бы элитное жилье строить выгоднее. 

«Любой финансист вам скажет, что быстрые деньги гораздо выгоднее, чем медленные. Элитное жилье - это медленные деньги, игра в долгую. Нам проще настроить «клетушек», это выгодно. Однокомнатные квартиры разлетаются как горячие пирожки ещё на этапе начала строительства», - подметил специалист.

Кроме того, строительство зависит и от требований основного числа потребителей. А рязанцы сейчас отдают предпочтения новостройкам комфорт-класса. Которые не подходят под требования из-за ценовой категории.

Сейчас застройщики в условиях конкуренции нацелены на то, чтобы сделать жилье максимально комфортным. Люди уделяют этому очень большое значение. Поэтому и  создаются пространства в  виде общедомовых холлов, добрососедские отношения формируют, спортивные залы делают.

Развивая дальше тему Владимир Моторжин отметил, что застройщикам можно было бы подумать о строительстве общежитий для рабочих. Ведь не каждый специалист может накопить на квартиру. И пока у них нет возможностей, можно было выделять им комнаты в общежитиях, которых в городе тоже мало. 

На это ему ответили, что земли под такое строительство нет. Он предложил возвести новые здания на месте аварийных домов, но ему объяснили, что для этого требуется разрешение. 

«Для того, чтобы построить какой-то объект, должна быль муниципальная, федеральная, областная программа и выделены средства. Программ, которые предполагали бы реализацию строительства общежитий с последующей сдачей их в наем организациям на коммерческой основе нет», - объяснил Козлов.

У гостей прошли бурные обсуждения данной темы. Андрей Козлов был непреклонен и сказал, что нет оснований для того, чтобы выделить землю, ведь это не вопрос интереса, а вопрос «коррупционной составляющей».

«Золотые» метры

По данным Росстата, Рязанская область завершила 2024 год на шестой позиции в рейтинге стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья среди регионов Центрального федерального округа. Средняя цена квадратного метра в новостройках областного центра составила 111,6 тысяч рублей.

На вопрос о том, из чего складываются подобные цифры ответил Павел Аверин.

«Вам это никто не скажет! Ну по крайней мере точно такая же квартира в таком же доме в Московской области стоит в три раза дороже», - сказал Аверин.

Из старого в новое

О программе расселения аварийного жилья в Рязани рассказал заместитель начальника управления капитального строительства Андрей Козлов. На данный момент в областном центре уже завершена программа 2019-2025 года по расселению такого жилья, в нее включались дома признанные аварийными до 1 января 2017 года. В регионе также она близится к окончанию.

И уже оформлена новая программа, в неё вошли 65 домов, признанных аварийными до 31 декабря 2023 года.  Город закупает для муниципальных нанимателей жилье и они переселяются, а собственникам недвижимости выплачивается выкупная стоимость.

Застройщиков город не привлекает к этой работе. Они могут принять участие только по своей инициативе. Каких-то критериев застройки для переселенцев нет.

Помощь бизнеса в восстановлении исторической части города

На этот вопрос ответили Андрей Козлов и Михаил Пронин.

Они рассказали, что восстановить исторический памятник - дорогое занятие. Это отдельные затраты и они выше проектов обычного ремонта. При этом для работы по восстановлению потребуются специалисты другого уровня.

При этом, хоть это и не простая история, в регионе есть хорошие проекты направленные на восстановление исторической части городов. На сегодняшний момент есть хорошие проекты и они продолжают развиваться и бизнес этому, как может помогает.