Где в ЦФО быстрее всего дорожает квадратный метр: рейтинг регионов

Федеральные медиа в один голос пишут о том, что стоимость квадратного метра в России растёт едва ли не с космической скоростью: в городах-миллионниках за год ценник прибавил более 10%. Эксперты объясняют это тем, что застройщики стремятся переложить на покупателя подорожавшую себестоимость строительства. «Бизнес Журнал» сообщает, какие регионы ЦФО надувают цены быстрее остальных и где покупателю искать жилищные активы с наибольшим запасом прочности.

Цифры, которые задают рамку

За второй квартал 2026 года, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране остановилась на уровне 222 тыс. рублей, тогда как готовое жильё предлагается в среднем за 146,5 тыс. рублей. В Центральном федеральном округе планка ожидаемо выше — 321 тыс. и 204,6 тыс. рублей соответственно, однако этот усреднённый показатель держится почти исключительно на столичной агломерации.

В Москве «первичка» стоит 481,2 тыс. рублей за метр, «вторичка» — 391,1 тыс. Подмосковье выглядит скромнее на фоне мегаполиса, но всё равно предлагает жильё почти вдвое дороже среднего по макрорегиону: 231,4 тыс. за новые метры и 195,1 тыс. за готовые.

Если абстрагироваться от влияния столицы, ценовая картина в ЦФО становится куда более пёстрой. Самым дорогим регионом Центральной России неожиданно оказывается Курская область — 138,9 тыс. рублей за новостройку. Следом идут Тульская (133,3 тыс.) и Белгородская (131,5 тыс.) области. На противоположном полюсе — Тамбовская (97,9 тыс.) и Орловская (103,8 тыс.) области, а также традиционно бюджетные Ивановская и Костромская.

Первое полугодие 2026 года преподнесло несколько сюрпризов. Главный ньюсмейкер — Тульская область: новостройки здесь подорожали на 21,1%, тогда как вторичный рынок, вопреки общей логике, просел на 2,1%. Схожий ажиотаж наблюдается в Ярославской области, где первичное жильё прибавило более 20%, а вторичное — 12%. Московская область демонстрирует уверенный рост по обеим категориям: плюс 19% к новостройкам и 13,5% к готовому жилью. Сама Москва ограничилась более сдержанными 18% на первичном рынке, идя вровень с Калужской и Курской областями.

Но настоящий сюрприз преподнесла Курская область, став абсолютным рекордсменом по удорожанию готового жилья: «вторичка» там взлетела более чем на 20%. Инвестиционный фокус смещается: пока одни регионы дорожают планомерно, другие совершают резкие скачки, ломая привычную географию доступности квадратного метра.

Как ИЦП связан с ценой квадратного метра

Индекс цен производителей на строительную продукцию (ИЦП) — это статистический индикатор, фиксирующий изменение стоимости продукции строительной отрасли за конкретный временной отрезок. Он отражает фактическую цену ключевых ресурсов: цемента, стального проката, инженерных систем и прочих материалов. Поскольку именно они образуют конструктив здания, их удорожание порождает жёсткую «инфляцию издержек». Продавать квартиры дешевле себестоимости застройщик не может — это прямой путь к убыткам, поэтому любой рост ИЦП неизбежно транслируется в итоговую цену метра.

«Индекс цен производителей на строительную продукцию показывает, во что застройщику обходятся материалы, работы и техника. Это крупнейшая статья себестоимости, но не единственная: в цене квартиры также земля, подключение к сетям, проектирование и экспертиза, проценты по проектному финансированию, налоги, продажи и прибыль девелопера. ИЦП задает нижнюю границу цены: долго продавать ниже себестоимости застройщик не сможет. Верхнюю границу задает спрос — сколько покупатели в конкретном городе готовы и способны заплатить», - отмечает Наталия Брайловская, архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро».

По актуальным данным, строительная отрасль продолжает раскручивать инфляционную спираль в большинстве российских регионов. Островком стабильности в Центральной России оказалась Орловская область — там индекс цен производителей остановился на нулевой отметке. Минимальное давление на сметы ощутили также строители Ивановской области (рост всего 0,7%) и Белгородской (1%).

Максимальный прирост себестоимости за последние полгода зафиксирован в Москве — плюс 6%. Следом расположились Смоленская (+5,5%), Тверская (+5,3%), а также Рязанская и Владимирская области, где индекс прибавил ровно по 5%. Подмосковье, традиционно обеспечивающее столичный рынок, показало рост на 4,9%.

В динамике темпы удорожания стройматериалов по стране в целом и по ЦФО в частности начали замедляться — на 0,1% и 0,3% относительно прошлого года соответственно. Однако региональная картина остаётся крайне неоднородной. В первой половине 2025 года лидерами по росту были Липецкая (+6,7%), Калужская (+6,4%) и Курская (+5,9%) области. Год спустя Липецкая и Калужская заметно остыли — до скромных 1,2% и 1,6%. Курская область темпы сбавила, но удержалась на более высокой планке в 4,7%. Ивановская, Ярославская и Тульская области, показавшие в 2025-м рост всего на 2–2,7%, и сегодня пребывают в зоне минимального давления на сметы.

«Орловская область — рынок без сильного внешнего притока денег. Спрос держится на доходах местных жителей, предложение под него подстроено, поэтому цены меняются плавно. В Курской области работает целевой государственный спрос: за 2023–2025 годы жилищные сертификаты на общую сумму свыше 93 млрд рублей получили более 15 тыс. семей, чьи дома в приграничных районах были разрушены. Эти деньги приходят на рынок за короткий срок и в ограниченное предложение — цены реагируют сразу. Тульская область выигрывает от близости к Москве и транспортной доступности: часть покупателей приходит с московскими доходами, а для инвесторов Тула остается более доступной альтернативой Подмосковью. Для девелопера вывод простой: решение о запуске проекта стоит принимать не по темпам роста цен в отчетах, а по источнику спроса и его устойчивости», - отмечает Наталия Брайловская.

Подкреплён ли рост цен затратами

То, что индекс цен производителей по России и ЦФО замедлил рост (на 0,1% и 0,3% к тому же периоду 2025 года), ещё не означает, что рынок стройматериалов окончательно остыл. До покупателя это охлаждение пока не доходит: себестоимость по-прежнему весомо переносится в цену метра, а в Тульской, Ярославской и Московской областях «первичка» прибавила уже 19–21%. Пока ИЦП продолжает подниматься, рассчитывать на быстрое выравнивание цен на новостройки не стоит: скорее всего, в регионах с активной стройкой высокие темпы сохранятся, тогда как в остальных рост постепенно затормозится.

Именно соотношение динамики квартирных цен и ИЦП позволяет понять, где перед нами реальный актив, а где — спекулятивный пузырь. Допустим, жильё подорожало на 10%, а стройматериалы — на 15%. Это значит, что девелоперы придерживали ценник и жертвовали частью маржи. Покупатель в таком случае приобретает объект, себестоимость которого действительно выросла. У него есть «жёсткое ценовое дно»: ниже понесённых затрат застройщики цену не опустят, а значит, такой актив лучше держится при рыночных коррекциях.

«Индекс цен производителей на строительную продукцию отражает динамику затрат на материалы и строительно-монтажные работы, однако его вес в конечной цене квартиры сегодня заметно меньше, чем принято считать. По оценкам отраслевых исследований, доля собственно строительно-монтажных работ в цене квадратного метра снизилась с 70–75% десятилетней давности до 30–35% в настоящее время. Остальную часть цены формируют стоимость земельного участка, порядка 15%, расходы на подключение к коммуникациям, обслуживание проектного финансирования, маркетинг и маржа застройщика. Поэтому ИЦП корректнее рассматривать как индикатор лишь одного, причём уже не самого весомого, блока затрат. Полная себестоимость строительства при этом растёт. По данным Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России она увеличилась с 86,8 тысячи рублей за квадратный метр в январе 2025 года до 91,3 тысячи к июлю, то есть почти на 6% за полугодие», - отмечает Юлия Бузыкова доцент кафедры информационных технологий факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при Правительстве РФ.

Под эту логику подпадает Москва: максимальный прирост ИЦП (+6%) соседствует с подорожанием новостроек на 18%. Столица поглощает огромные объёмы ресурсов, поэтому девелоперы закладывают в цену высокую инфляцию издержек. Туда же можно отнести Подмосковье (первичка +19% при росте стоимости материалов на 4,9%) и Курскую область (первичка +18% при ИЦП 4,7%). Причём Курский регион стал безусловным лидером и по удорожанию вторичного жилья (+20%) — красноречивый признак общего дефицита предложения.

Совсем другой расклад там, где квартиры дорожают на 10%, а стройматериалы — лишь на 2%. Здесь ценник надут спекулятивным спросом, дешёвыми ипотечными деньгами или местным ажиотажем, а вовсе не реальными издержками. Для застройщика такой актив высокомаржинален, но покупателю он грозит «пузырём». Стоит спросу остыть или льготной ипотеке свернуться — и цены в таком регионе просядут куда ощутимее, поскольку высокой себестоимости, которая удерживала бы их снизу, у них нет.

«Если метр дорожает быстро, а ИЦП растет медленно, цена отрывается от затрат. Это значит, что рост дает спрос: внешние деньги, льготные программы, приток покупателей из других регионов, нехватка готового предложения. У девелопера растет маржа, но такой рост неустойчив: когда стимул уходит, цены останавливаются и появляются скидки. Обратная ситуация опаснее для рынка в перспективе. Затраты растут быстрее цен, маржа сжимается, застройщики откладывают запуск новых очередей или упрощают проекты. Через год-два новых объектов становится меньше, и цены начинают догонять себестоимость», - сообщает Наталия Брайловская.

«Когда квадратный метр дорожает быстрее индекса производителей, драйверами выступают факторы, которые ИЦП не измеряет вовсе. Это стоимость кредитных денег, дефицит кадров и рост зарплат на стройке, повышение налоговой нагрузки, в том числе переход на ставку НДС 22% с 1 января 2026 года, а также дисбаланс спроса и предложения. Возможна и обратная ситуация, когда материалы дорожают быстрее цен на жильё. В 2024 году стройматериалы росли двузначными темпами, в 2025 году рост замедлился, а базовые прогнозы на 2026 год укладываются в 8–12%, хотя встречаются оценки и заметно выше. В такие периоды застройщик работает на накопленных запасах и сжимает маржу, откладывая вывод новых проектов», - отмечает Юлия Бузыкова.

Пример — Тульская область: первичка взлетела на рекордные +21,1% при минимальном удорожании материалов (+2,7%), а вторичное жильё там, наоборот, подешевело на 2,1% — верный симптом локального перегрева новостроек. Похожая картина в Ярославской области (новостройки прибавили более 20% при ИЦП в 2%) и в Калужской (первичка +18% на фоне замедления роста цен на материалы до 1,6% после прошлогоднего скачка).

На таком фоне регионы с низкой инфляцией выглядят тихими гаванями. Орловская область — единственный субъект, где индекс цен производителей не сдвинулся с нулевой отметки. В Белгородской и Ивановской областях прирост ИЦП оказался символическим — 1% и 0,7% соответственно.