Рязанцам рассказали о преимуществах и подводных камнях при покупке квартиры в новостройке напрямую от застройщика

Приобретение жилья в строящемся доме — серьезная инвестиция. Первичный рынок Петербурга работает по двум схемам: через посредников или напрямую. Выбирая новостройки СПБ от застройщика, покупатель экономит на комиссиях, но берет ответственность за проверку на себя. Наша команда занимается первичкой больше десяти лет. Видели и идеальные сделки, и серьезные проблемы.

Прямая покупка: в чем выгода

Обращение в офис продаж застройщика исключает посредников. Это влияет на цену и процесс.

Экономия на комиссии. Агентства берут деньги за свои услуги — обычно 2-3% от стоимости или фиксированные 100-200 тысяч. При покупке напрямую эти деньги остаются у вас. Квартира за 8 миллионов — экономия 160-240 тысяч. На эти деньги можно сделать хороший ремонт в одной комнате.

Доступ к информации из первых рук. Менеджеры застройщика знают проект досконально. Они расскажут про сроки, покажут реальные планировки, объяснят технические решения, познакомят с материалами. Посредники обычно работают с десятками объектов одновременно. Глубина погружения в каждый конкретный проект у них меньше.

Первыми узнаете об акциях. Застройщики постоянно что-то придумывают: скидки на отдельные квартиры, рассрочка, специальная ипотека с банком-партнером. Эта информация сначала появляется в отделе продаж. Потом, через какое-то время, просачивается к агентам. Обращаясь напрямую, получаете преимущество во времени.

Прямой контакт при вопросах. Что-то непонятно в договоре, переживаете за сроки, хотите уточнить детали отделки — звоните застройщику сразу. Не нужно ждать, пока посредник перезвонит, уточнит, передаст информацию. Быстрее, проще, меньше недопонимания.

Где найти офис продаж

Застройщики заинтересованы в прямых продажах. Найти их контакты несложно.

Сайт проекта. У каждого жилого комплекса свой сайт. Там есть раздел контактов: адрес офиса, телефоны, часы работы, карта проезда. Часто можно записаться на просмотр онлайн или заказать обратный звонок.

Офис рядом со стройкой. Многие ставят временные офисы продаж прямо у строящегося дома. Удобно: сразу видишь, как идет стройка, оцениваешь район, смотришь на соседние дома. Менеджеры в таких офисах обычно знают проект лучше всех — они там каждый день, видят всё своими глазами.

Выставки недвижимости. Застройщики участвуют в отраслевых мероприятиях. За один день можно обойти стенды нескольких компаний, сравнить предложения, взять контакты, задать вопросы. На выставках часто дают специальные условия — типа скидки только для посетителей.

Реклама в городе. Билборды на улицах, объявления в метро, баннеры в интернете — везде указаны телефоны застройщика. Звоните по этим номерам, не ищите посредников.

Проверка застройщика: что смотреть

Покупая напрямую, вы сами отвечаете за проверку компании. Агент эту работу не сделает за вас.

История компании. Сколько лет работает, сколько домов построено, были ли проблемные объекты. Гуглите название компании, читайте форумы, смотрите отзывы. Застройщик с десятком сданных проектов внушает доверие. Новичок с одним строящимся домом — всегда риск.

Финансы. Зайдите на сайт налоговой, посмотрите отчетность. Обращайте внимание на выручку, прибыль, долги. Если показатели падают или долгов много — это сигнал. Можно заказать выписку из ЕГРЮЛ — там полная финансовая картина.

Суды. Проверьте через картотеку арбитражных дел. Много исков от дольщиков, споры с подрядчиками, конфликты с банками — плохой знак. Пара исков за годы работы — нормально, так у всех бывает. Десятки — проблема.

Проектная декларация. Каждый проект застройщик публикует на наш.дом.рф. Там все данные: разрешение на стройку, проектная документация, финансовая модель, график работ, информация о деньгах дольщиков. Почитайте декларацию внимательно.

Банк для эскроу. Узнайте, с каким банком работает застройщик. Крупный банк из топ-20 — хорошо. Он проверил застройщика перед аккредитацией. Мелкий банк с сомнительной репутацией — риск.

В офисе продаж: на что смотреть

Первый визит покажет многое о компании.

Как работают менеджеры. Хороший специалист отвечает на вопросы по существу: технологии строительства, материалы, сроки, документы. Не давит, не заставляет решать прямо сейчас, не обещает сказочные скидки «только сегодня». Если менеджер путается, уходит от вопросов, агрессивно впаривает — насторожитесь.

Документы на месте. Попросите показать разрешение на строительство, проектную декларацию, договор с банком по эскроу. Нормальный застройщик даст копии без вопросов. Отказывается или придумывает отговорки — бегите.

Образцы материалов. В офисе должны лежать образцы: кирпич, блоки, оконные профили, плитка для подъездов, варианты отделки. Это признак открытости компании.

Макет проекта. Детальный макет жилого комплекса помогает понять концепцию. Видно, как расположены дома, где будут детские площадки, парковки, зеленые зоны. Можно сравнить с обещаниями в рекламе.

Документы при прямой покупке

Без посредника нужно самому следить за бумагами.

Договор долевого участия. Главный документ сделки. Должен быть зарегистрирован в Росреестре — иначе он просто бумажка. В ДДУ прописывается всё: этаж, номер квартиры, площадь, цена, сроки передачи, штрафы за просрочку, как платить, как расторгнуть при необходимости.

Эскроу-счет. С 2019 года деньги идут на специальный счет в банке. Лежат там до тех пор, пока дом не сдан и вы не получили право собственности. Только после этого деньги переходят застройщику. Проверьте в ДДУ, что схема эскроу указана.

Акт приема-передачи. Подписываете при получении ключей. В нем фиксируете состояние квартиры. Обязательно осмотрите всё до подписания, запишите все косяки. После подписания без замечаний доказать недостатки почти невозможно.

Регистрация собственности. После подписания акта и полной оплаты застройщик подает документы в Росреестр. Через неделю-полторы получаете выписку из ЕГРН — это подтверждение, что квартира ваша.

Ипотека при покупке напрямую

Большинство покупает в новостройках в кредит. Застройщики дружат с банками.

Аккредитация. Банк проверяет застройщика перед тем, как давать ипотеку на квартиры в его доме. Смотрят финансы компании, проектные документы, разрешения, как идет стройка. Аккредитация Сбером или ВТБ — хороший знак.

Сниженная ставка. Застройщик договаривается с банком о специальных условиях для покупателей. Вместо стандартных 12-13% получаете 9-10%. На длинной ипотеке это сотни тысяч экономии.

Ипотечный центр на месте. Многие размещают представителей банков прямо в офисе продаж. Можно сразу подать заявку, получить предварительное одобрение, посчитать платежи. Не нужно ехать в банк отдельно.

Сравните условия. Не берите первое предложение. Проверьте другие банки. Иногда выгоднее взять кредит там, где получаете зарплату. Даже если ставка чуть выше, персональные условия компенсируют.

Риски покупки без посредника

Без агента вся ответственность на вас.

Недобросовестная компания. Никто не проверит застройщика за вас. Риск нарваться на проблемы выше. Поэтому критически важно самому изучить репутацию, финансы, суды.

Сложные договоры. ДДУ написан юридическим языком. Неподготовленный человек может пропустить невыгодные пункты. Покажите договор юристу до подписания. Консультация стоит 5-10 тысяч, может спасти от проблем на миллионы.

Давление продажников. Отделы продаж выполняют планы. Будут давить: «последняя квартира», «завтра подорожает», «другие смотрят». Не ведитесь. Берите паузу, думайте спокойно. Нормальная квартира не убежит за день.

Скрытые расходы. Уточните, что входит в цену. Отделка включена? Парковка отдельно? Кладовка в подарок или за деньги? Все дополнительные траты должны быть понятны до подписания.

Когда стоит взять агента

Прямая покупка не всегда лучший вариант.

Первая недвижимость. Нет опыта, страшно ошибиться — агент проведет за руку. Проверит документы, объяснит процедуру, сопроводит сделку. Комиссия окупится спокойствием.

Времени нет. Работа, семья, другие дела не оставляют времени ездить по офисам, сравнивать варианты, изучать предложения. Агент сделает за вас, подберет подходящие квартиры.

Сложная ситуация. Нестандартная ипотека, материнский капитал, покупка ребенку, несколько собственников — тут нужен профессионал. Агентство разберется с банком, оформит документы, поработает с органами опеки.

Хотите лучшие условия. Хороший агент знает, у кого сейчас проблемы с продажами, где дадут скидку, какие акции готовятся. Может договориться о персональных условиях.

Выбор между прямой покупкой и работой через агентство зависит от вашего опыта и уверенности. Покупка напрямую экономит деньги и дает контроль, но требует внимательности. Нужно самому проверить застройщика, разобраться в документах, не поддаться давлению продавцов. Мы советуем тщательно изучить компанию, показать договор юристу и не торопиться. Правильный выбор сейчас обеспечит спокойствие на годы вперед.