Ипотека в 2025 году: прогнозы, тренды и советы покупателям от эксперта Михаила Сурина

Рынок недвижимости в России остается одним из наиболее востребованных сегментов инвестиций, несмотря на колебания экономической ситуации. Мнения экспертов относительно перспектив ипотечного кредитования в 2025 году разделяются.

По состоянию на середину ноября 2024 года средние ставки по рыночным ипотечным программам в России превысили 28 процентов, а максимальные значения в некоторых банках достигли 43 процентов годовых.

Несколько банков уже повысили рыночные ставки по ипотеке, причем из всех банков лидируют Сбербанк и ВТБ - 28,7 процентов и 29,5 процентов. Эксперты прогнозируют, что в скором времени этому примеру последуют и другие банки, которые либо повысят ставки до аналогичных уровней, либо введут дополнительные сборы, чтобы эффективно увеличить стоимость заимствований. Такая тенденция, по мнению аналитиков, еще больше снизит доступность ипотеки и снизит спрос.

Сегодня мы рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок ипотеки в следующем году, основываясь на анализе мнения эксперта Михаила Сурина.

Прогнозы на 2025 год:

По мнению эксперта, в следующем году снижение цен на недвижимость будет весьма маловероятным. Несмотря на снижение спроса, покупательский интерес сохраняется, подтверждением чему служат сделки с использованием наличных средств и жилищных сертификатов. Даже потенциальное повышение ключевой ставки ЦБ в декабре 2024 года, по его мнению, не окажет существенного влияния на ситуацию. Прогнозируемое снижение ставки ЦБ в середине года, напротив, может привести к росту цен на недвижимость.

Факторы, влияющие на рынок:

• Рост популярности инвестиций в недвижимость: В условиях повышения ставок по вкладам, многие опасаются "заморозки" сбережений и переориентируются на инвестиции в недвижимость. Это создает дополнительный спрос.
• Ограничения по семейной ипотеке: Ожидается обновление лимитов по семейной ипотеке в начале 2025 года, что также может стимулировать спрос. Сельская ипотека, исчерпавшая лимиты в текущем году, вероятно, также возобновит свою работу.
• Рост популярности ИЖС: Тренд на приобретение индивидуальных жилых домов сохраняется и в 2025 году.
• Возможность выгодных приобретений: Снижение спроса создает рынок покупателя, при этом продавцы мотивированы на быстрые продажи, предлагая значительные скидки. По словам Михаила, прибыль, превышающая доходность банковских депозитов, может быть реализована в течение пары месяцев. Например, в одном из районов Рязани (Песочни) трехкомнатная квартира, которая месяц назад стоила 2,2-2,4 млн, сейчас стоит от 2,7 млн.рублей. Важно отметить, что цены варьируются в зависимости от района города.
• Условия ипотечного кредитования: Банки предлагают схожие условия, хотя ставки в некоторых учреждениях могут быть ниже, чем в Сбере. Однако, более сложные процедуры одобрения могут нивелировать эту разницу.
• Ужесточение требований к заемщикам: Ожидается ужесточение требований к заемщикам, включая обязательное официальное трудоустройство, большой первоначальный взнос и хорошую кредитную историю. Тем не менее, на данный момент получение ипотеки без официального трудоустройства и первоначального взноса все еще возможно.

Рекомендации покупателям:

• Выбор оптимального срока ипотеки: рязанцам рекомендуется брать ипотеку на 15 лет, как оптимальный вариант, обеспечивающий меньшую переплату.
• Анализ финансовых возможностей: Покупка однокомнатной квартиры в Рязани обойдется примерно в 3 млн рублей ( минимум ), что потребует ежемесячных платежей в размере 70-80 тыс. рублей. Необходимо учитывать коммунальные расходы и другие траты.
• Страховка и кредитные каникулы: Несмотря на наличие страховок и кредитных каникул, необходимо тщательно взвесить риски и исключить возможность банкротства, текущих и закрытых просрочек платежей, а также арестов от судебных приставов.
• Альтернативные варианты: В случае отсутствия достаточной суммы для первоначального взноса, Михаил рекомендует рассмотреть семейную ипотеку или аренду (за 20-30 тыс. рублей можно снять вполне приличную квартиру). Рассрочка на три года без процентов рассматривается как вариант, но с оговорками.

Насколько предсказуема ситуация на рынке недвижимости Рязани в 2025 году? Какие факторы (государственная политика, инфляция, экономика) могут повлиять на цены?

- Хотя спрос на недвижимость снизился, предсказать значительное падение цен в 2025 году сложно. Наличие покупателей с наличными и жилищными сертификатами указывает на сохранение определенного уровня активности на рынке. Влияние декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ и последующего снижения ставки во второй половине года на цены остается не до конца ясным, но рост цен представляется более вероятным сценарием.

Есть ли предпосылки к изменению спроса на недвижимость в 2025 году?

- На фоне повышения ставок по вкладам и опасений их возможной заморозки, наблюдается рост интереса к инвестициям в недвижимость. Ограниченные лимиты по семейной ипотеке и исчерпанный лимит по сельской ипотеке являются дополнительными факторами, которые, вероятно, будут компенсированы обновлением лимитов в начале года, что может стимулировать дополнительный спрос.

Какие типы недвижимости (квартиры, дома, таунхаусы) могут быть наиболее востребованы в 2025 году?

- В 2025 году, как и в 2024 году, ожидается сохранение высокой востребованности индивидуального жилья (ИЖС). Вместе с тем, наряду с этим, рынок может продемонстрировать интерес и к другим видам недвижимости – квартирам и таунхаусам, что будет зависеть от уровня цен и доступности различных вариантов.

Как вы оцениваете риски инвестирования в недвижимость в 2025 году?

- Инвестиции в недвижимость в 2025 году привлекательны благодаря сниженному спросу и возможности выгодных приобретений (например, покупка квартиры в Дашках за 2,2-2,4 млн рублей месяц назад, сейчас — 2,7 млн рублей). Однако, риски, связанные с непредсказуемостью рынка и ликвидностью актива, необходимо учитывать. Быстрая окупаемость не гарантирована.

Какие процентные ставки по ипотеке вы прогнозируете на 2025 год?

В качестве предварительного прогноза можно предположить, что процентные ставки по ипотеке в 2025 году могут колебаться в пределах 30-35 процентов. Однако, окончательный уровень ставок будет зависеть от многих факторов, включая экономическую ситуацию и политику Центрального банка.

Какие ипотечные программы, на ваш взгляд, могут быть доступны в 2025 году?

- Среди доступных ипотечных программ в 2025 году, вероятно, сохранятся семейная и сельская ипотека. Однако, конкретные параметры и условия этих программ могут быть изменены. 

Какие банки предлагают наиболее выгодные условия ипотечного кредитования на данный момент, и как это может измениться в 2025 году?

- На данный момент условия ипотеки в большинстве банков достаточно похожи, несмотря на некоторые вариации ставок. Однако, сложности с одобрением и доступностью объектов недвижимости вносят коррективы. Прогнозировать, как ситуация изменится в 2025 году, сложно.

Стоит ли ожидать изменения требований к заемщикам в 2025 году?

- Да, вероятно, что в 2025 году требования к заемщикам по ипотечным кредитам ужесточатся. Ожидается переход на единые стандарты, предусматривающие обязательное наличие официального трудоустройства, более высокий первоначальный взнос и хорошую кредитную историю. В отличие от текущей ситуации, когда ипотека доступна даже без официального трудоустройства и первоначального взноса.

Какой должен быть минимальный уровень заработка для того, чтобы уверенно взять ипотеку?

- Учитывая, что ежемесячный платеж по ипотеке на однокомнатную квартиру (стоимостью около 3 млн рублей) может составлять 70-80 тысяч рублей, минимальный доход для уверенного получения кредита должен значительно превышать эту сумму с учетом расходов на проживание.

Должна ли быть подушка безопасности на случай потери работы или непредвиденных расходов?

- Наличие финансовой подушки безопасности при получении ипотеки крайне важно, несмотря на существование страховых продуктов и возможности кредитных каникул. Гарантии их эффективности в конкретной ситуации отсутствуют, и риски потери жилья из-за непредвиденных обстоятельств остаются.

Какая должна быть кредитная история, чтобы банк вам не отказал?

- Банк, скорее всего, откажет в ипотечном кредите при наличии следующих негативных факторов в кредитной истории: банкротство, текущие просрочки платежей, закрытые просрочки платежей длительностью более 30 дней, а также наличие арестов имущества, наложенных судебными приставами.

На какой срок лучше брать ипотеку?

- В настоящее время наиболее выгодным сроком ипотечного кредитования считается 15 лет. Разница в ежемесячных платежах по сравнению с более длительными сроками невелика (примерно 500-1000 рублей), однако суммарная переплата за весь период кредитования существенно меньше.

Нынешние высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и прекращение масштабных государственных программ субсидирования ипотеки вызвали резкое сокращение выдачи жилищных кредитов. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в следующем году, что создаст серьезные проблемы для рынка недвижимости, девелоперов и строительной отрасли.

В то время как семейные и сельские ипотечные программы, вероятно, останутся доступными в 2025 году, их конкретные условия могут измениться.

Хотя, по мнению эксперта, резкого снижения цен на недвижимость не предвидится, покупателям следует тщательно оценить свои финансовые возможности, сравнить предложения различных банков и выбрать наиболее подходящий вариант ипотеки. Привлекательность инвестиций в недвижимость остается высокой, особенно с учетом возможности приобретения недвижимости по сниженным ценам.

Несмотря на текущие вызовы, аналитики SberCIB прогнозируют позитивный прогноз по российскому фондовому рынку в 2025 году, прогнозируя рост индекса МосБиржи до 2850 пунктов, что на 12 процентов больше текущих уровней. Это представляет собой потенциальную доходность примерно в 23 процента с учетом дивидендов.

В топ кандидатов на 2025 год вошли: "Лукойл" (целевая цена 9550 рублей), "Татнефть" (обыкновенные акции, 850 рублей), НЛМК (170 рублей), "Полюс" (17500 рублей), T-Technologies (ранее TCS Holding, 4000 рублей), "Ренессанс страхование" (140 рублей), "Аэрофлот" (80 рублей), "Совкомфлот" (135 рублей), НМТП (11,4 рублей), "ФосАгро" (7750 рублей), "Интер РАО" (5,93 рублей), Ozon (4700 рублей), "Яндекс" (5000 рублей), "Делимобиль" (280 рублей), X5 Group (3600 рублей), "Лента" (1400 рублей), "Объединенная медицинская группа" (сеть клиник "Мать и дитя") 900 рублей).